空き家でお困りの方【空き家相談】

空き家管理や空き家の売却に関するご相談を承ります

不動産をはじめ、財産を相続した場合の手続きには多くの手間と費用がかかるため、親族が亡くなった後、
特に何の手続きもせずに放置されるかたが多く見受けられます。

相続財産が不動産の場合、どうしていいかわからず放置してしまうケースは多いでしょう。
極端な例でいえば、相続不動産の場所さえ把握していないかたもおられます。
相続した不動産を空き家、空き地の状態で放置していた場合、コストがかかるばかりで何のメリットはありません。

そこで、今後も使い道がない不動産については、売却や活用を検討しましょう。

相続不動産を放置し続けた場合、以下のようなデメリットが生じます。

空き家、空き地を放置するデメリット

デメリット①資産価値が下がる

家の資産価値は、主に土地と家の状態で決まります。

土地についてはその時勢により価格は変動しますが、老朽化により価格が減少することはありません。

しかし建物については年々老朽化が進むため、価格が償却していきます。またメンテナンス状況によっても価格は大きく変化します。

よく住宅は「呼吸するもの」と言われており、長い期間、利用されず閉め切った状態で放置しておけば、室内に湿気がこもり、カビの発生や木材の腐食など、建物の傷みが進行します。

またバルコニーに枯葉が堆積し排水溝を塞いでしまうことが原因で、雨水が長時間排水されず、雨漏りを生じされるケースも見受けられます。

建物のトラブルも小まめに状態を確認し、都度修繕しているならば被害が小さいうちに解決できますが、何か月～何年も放置しているならば要注意です。

デメリット②周辺住民へ迷惑をかけてしまう

空き家を長期間放置することで害虫や害獣が入り込んで、繁殖してしまうと鳴き声や悪臭などにより周辺住民へ迷惑がかかってしまう可能性があります。

また建物がない空き地であっても草木の繁殖により隣地住民とのトラブルにつながることも多々見受けられます。

最悪の場合、不動産所有者へ賠償責任請求される可能性もあるため、空き家、空き地はこまめに管理することが必要です。

デメリット③犯罪の温床になる

長い間誰も住んでいない家をそのままにしていると、不法侵入や不法滞在などの犯罪が発生する可能性も高くなります。

室内には価値があるものはないから大丈夫と考えている人もいるかもしれませんが、盗難によって個人的に被害を受けるだけでなく、近隣の家まで狙われてしまうリスクも考えなければいけません。

また空き家は放火のリスクが高まります。放火により類焼が起きれば近隣住民への被害は多大なものになります。リスクを少しでも下げるために空き家であっても火災保険をかけておく必要があります。

デメリット④固定資産税が6倍になる可能性

所有者が利用をしていなくても不動産を所有していれば固定資産税がかかり続けます。

また、土地は更地よりも建物が建っていた方が固定資産税額を抑えられるということで空き家を長年放置している人が多い理由の一つです。

そこでそのような問題を解決するべく、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。

その中の措置の一つに適切な管理が行われていない空家（特定空家）が放置されることへの対策として、固定資産税等の特例措置の解除があります。

「特定空家等」とは、

① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態

③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態のような住宅を指します。

空き家対策特別措置法によって“特定空家等”に認定された場合、空き家の所有者は市町村から住宅の撤去や修繕、住宅周辺の生活環境の美化を行うようにという指導・助言を受けます。指導を受けながら空き家の状態が改善されない場合は、「勧告」が出されます。

勧告が出されると、固定資産税の住宅用地特例から除外され、固定資産税が最大で6倍になります。

空き家対策特別措置法については、しっかりと把握しておかないと固定資産税の特例解除など経済的な負担が増える可能性があります。

空き家・土地を有効に活用しましょう！

空き家や土地を有効活用する方法は様々です。利用していない不動産をどのように有効に活用すべきかは、その不動産の状態、立地、地域の特性によって異なります。

空き家・空き地の活用方法

①リフォームをして賃貸物件と貸し出す

  • 代表的な空き家活用の代表的な方法が、賃貸物件として利用することです。以下のような条件を満たせば理想的な活用と考えられます。
  • 建物の築年数が比較的浅いこと
  • 簡単なリフォームで人が住める状態になる建物であること
  • 駅やバス停から近かったり、近くに学校や商業施設があったりと、生活しやすい立地にあること

賃貸に出すことで収入を得られるのはもちろんですし、空き家を使ってもらうことで不動産の維持管理・劣化防止にもつながります。

空き家を賃貸用途にするためには修繕費用がかかりますが、入居者が見つかれば一定の家賃収入を得られるようになります。空き家の活用による収入を固定資産税の支払いに充てられることもメリットです。

②ＤＩＹ可能物件として貸し出す

不要な建物を賃貸物件として貸し出したいけど、事前の支出は押さえたい方にオススメの活用方法です。

通常の賃貸物件では、借主が内装に手を加えることはできず、仮に借主で内装を変更できたとしても、退去時に原状回復することが義務付けられていることがほとんどです。ただ、入居者様の中には賃貸物件であっても自分の好みの改修を行いたいというニーズが少なくありません。

ＤＩＹ工事可能部分の取り決めやＤＩＹ後の管理・修繕の範囲の指定などが必要となりますが、近年注目されている賃貸方法です。

オーナーにとっては借主がDIY工事を行うため愛着が生まれ長期入居が見込まれることや明渡し時に設備・内装等がグレードアップしている可能性もあることなどメリットがあり、借主にとっても自分好みの改修ができ、持ち家感覚で居住できることやＤＩＹ工事費用を負担する分、相場より安く借りられるメリットが生じます。