不動産売却の4つのポイント

不動産売却を始める前に押さえておきたい4つのポイント

このページでは、弊社が、不動産売却を成功に導くためのポイントをご紹介します。

初めて不動産売却を検討しているという方はぜひチェックしてみてください。

ポイント1：知識と経験が豊富な不動産屋さんを選びましょう。

不動産を個人で売却するのはとても大変なことですので、通常は不動産会社に仲介を依頼したり直接買い取ってもらったりすることになります。できればなるべく高く、早く売りたいと誰もが思うもの。そのためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社に所有されている土地・建物の価格査定を依頼するときには、その不動産会社が得意としている不動産分野を見極める必要があります。

というのも一口に不動産会社といっても賃貸物件の管理や仲介のみを取り扱う会社や、新築一戸建ての仲介がメインの会社など、会社によって得意分野が異なるからです。また得意エリアについても不動産会社によって異なります。長年地域に密着した営業をしている会社もあれば、全国展開しているフランチャイズ会社もあるでしょう。

ですので、不動産売却を思い立った段階で一度、信頼できそうな不動産会社を数社選出して直接お話を聞かれるのが得策です。見極めるポイントは、所有者様のお悩みや不動産にかける想いに耳を傾け親身に相談に乗ってくれるか、その地域の情報や相場について熟知しているか、また、お客様にとって最適な出口戦略を提案できるかどうか、などです。

「出口戦略」と書きましたが、もしかするとこれまで売却という方法しか検討していなかった（知らなかった）お客様にとって最善の出口が売却でない可能性もあるのです。

売却一辺倒ではなく、お客様の状況を多面的に捉えた上で最適な提案をし、長期的なお客様の幸せまえ考えられる不動産会社にご所有の不動産を託すのが大切となります。

ポイント2：根拠をもった査定を行う不動産会社を選びましょう

所有する不動産をできるだけ高く売りたいという思いは誰しもが思うことです。そんな中、不動産仲介査定で破格な売却予想金額を提示した不動産会社がいたとしたらきっと

その会社へ仲介売却を依頼したくなるでしょう。しかしそれには注意が必要です。

というのも不動産会社の中には、お客様からの売却依頼件数（業界内で媒介件数ともいいます）を獲得するために相場よりも高額が査定金額を提示し、売却依頼を得ようとする会社も

多く存在するからです。特に媒介件数のノルマが厳しい大手不動産会社に多いと感じます。

相場と大きく乖離した金額で広告をスタートしても高確率で売れ残ります。結局、不動産会社から広告価格の変更を促され、当初の査定額より低い金額で成約となるケースが多いのです。

ただ、他社より高額査定をした会社=要注意とも限らないのが難しいところ。その地域を熟知した会社が多少強気でも売却可能と判断し高値査定をするケースもあります。

強気な価格で広告活動をしたとしても、結果希望額で売却が叶えば、その金額が適正金額であった、となるわけです。

故に、不動産会社選びで大事なことは、何故そのような査定金額に至ったかという根拠を自信をもって示すことができる不動産会社を選ぶことです。

査定結果の理由が明確であれば、実際に売却を進めても査定価格と成約価格に大きな乖離があることは少なくなります。

ポイント3：熱意をもった真面目な不動産営業マンを選びましょう

不動産売却はおそらく多くのお客様の人生の中でも最も高額な買い物であり、かつ高額な財産処分となるでしょう。人生のターニングポイントとなりうる一大イベントであるわけ

ですから、それに応えてくれる熱心かつマメな営業マンに不動産売却を依頼することが大事となります。

不動産売買は売主様の「なるべく高く売りたい」という気持ちと買主様の「なるべくお得に買いたい」という、相反する気持ちをすり合わせなければなりません。

売主様、買主様双方が納得する結論に持っていくために不動産営業マンに必要な能力は、互いの想い汲み取る洞察力、双方から信頼される人柄、またトラブルなく

成約に持ち込む実務経験と知識です。

ですので、不動産会社選定の上ではメールや手紙のやりとりだけでなく、営業マンが信頼に足るかどうか直接会話をして見極めることが大切です。

ポイント4：売主様も売却に積極的にかかわりましょう

不動産売却活動がスタートしましたら、売主様の不動産はそこから「商品」となるわけです。

当然、商品について最も把握しているのは不動産の所有者様ですから、不動産会社に任せきりにするのではなく、その商品の特徴について積極的にアピールする必要があります。　

例えば、自宅の売却であれば内覧で訪れる購入希望者に良い印象を与えるために、家を清潔にしたり明るい電球に代えたりしてみましょう。

他人の家に入るというのは多少なりとも抵抗があるものです。薄暗く、荷物が散乱し、埃っぽいお家では、せっかく性能がよい家でもお客様に好印象を与えることはできません。まずは内覧前に不要なものは撤去し、室内の掃除をしましょう。

丁寧に掃除する時間が取れない場合には、ハウスクリーニングを専門業者にお願いすることも検討する必要もあるでしょう。また売主様は売却物件の重要な事項について買主様に告知する義務があります。

例えば、建物の雨漏りやシロアリ被害、傾き、過去の事件、事故、給配水管設備の不具合などが重要な告知事項にあたります。

上記のような事項を敢えて隠して売却をし、将来それが発覚した場合、損害賠償請求をされるような重大な事態になりかねません。

デメリットであっても購入検討者へ正しい情報を伝えることが買主様からの信頼に繋がり、将来のトラブルを防ぐことになります。

参考：売却までの流れ

不動産会社に依頼して買い主を探してもらう「仲介売却」の売却の流れを以下でご説明します。

仲介売却

【1】相談

不動産売却を検討しているなら、まずは不動産会社に行って相談してみましょう。「いくらで売れるのか」「どのくらいの期間で売れるか」「売却に伴う費用はいくらぐらいか」など様々な疑問も率直に聞いてみましょう。

【2】不動産査定

不動産会社が建物の状況や立地・周辺環境、市場相場などから総合的に判断し、査定価格を算出します。なお、査定価格はあくまでも市場に出して売れるであろうという予想価格であり、実際その価格で売れると保証するものではありません。

【3】媒介契約

不動産査定の結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。

【4】売却活動の準備

新聞広告やインターネットなど様々な方法で宣伝活動を行う準備をします。購入希望者から内見の希望があれば、売り主が対応することになりますので、事前に物件内部の清掃や整理整頓をしておきましょう。

【5】売却活動/条件交渉

不動産売却を検討しているなら、まずは不動産会社に行って相談してみましょう。「いくらで売れるのか」「どのくらいの期間で売れるか」「売却に伴う費用はいくらぐらいか」など様々な疑問も率直に聞いてみましょう。

【6】購入申し込み・契約締結

条件交渉が整ったら、購入希望者に購入申し込みをしてもらいます。その後、売り主と買い主の間で不動産売買契約を結び、買い主から手付け金を受け取ります。

【7】引き渡し準備

速やかに物件を引き渡せるように、引っ越しなどの準備をしましょう。まだ住宅ローンが残っている場合には、抵当権抹消の手続きが必要です。

【8】お引渡し/代金の授受

お引渡しと所有権移転を行い、買い主から売却代金の残金を受け取ります。また、不動産会社に仲介手数料を支払います。これで売却完了です。

ご不明な点、疑問点がありましたらお気軽に弊社までお問い合わせください。